前言:
自國有財產法第五十二條之二增訂以來,本局為協助各分支機構解決實務
上遭遇之問題,曾召開數次檢討會及辦理業務檢核,並分別就各分支機構
所提問題核定處理原則或解釋函。考量相關補充規定眾多且分散,為利實
務作業時有完整之審查依據,爰將上述處理原則及解釋函修正整併為本補
充規定,並依審查內容區分為以下六大類:一、讓售範圍之認定;二、讓
售範圍之分割、分管;三、讓售對象及分戶之認定;四、證明文件之認定
;五、計價;六、其他。茲將本補充規定之用語說明如下:
※本法-指國有財產法。本條-指國有財產法第五十二條之二。
※注意事項-指辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項。
※執行機關-指本局各分支機構。
※主體建物所有人-指依本條申購國有土地之主體建物所有人,且於八十
九年一月十四日以前取得該建物所有權者。
一、讓售範圍之認定:
(一)申購之國有土地屬通道、人行道、防火巷、水溝等使用部分,經執
行機關認定非屬公共使用或屬申請人主體建物基地留設之空地者,
得於申購人切結維持暢通後,依本條規定辦理。
(二)申購人之房屋內設有通道且供毗鄰建物使用人通行使用時,應俟申
購人與毗鄰建物所有人協議使用範圍,並取具毗鄰建物所有人之同
意書後,按協議範圍依法辦理讓售。
(三)庭院兼供他人通行使用且與現行道路無明顯界線者,由執行機關依
現場狀況審認,屬公共通行部分,不得依本條讓售;非屬公共通行
部分,得在不影響他人通行之前提下,由申購人切結維持暢通後,
依本條規定讓售。
(四)申購之國有土地原為庭院空地,且屬耕地者,如係注意事項第四點
規定之使用範圍,得依本條辦理讓售,惟須依農業發展條例第三十
一條及第三十九條規定,取具「農業用地作農業使用證明書」或「
耕地符合土地使用管制規定證明書」,始得辦理所有權移轉登記。
(五)國有土地於他機關經管期間以耕地出租,倘地上建物使用該國有土
地之情形符合本條規定者,得依本條辦理讓售。
(六)原為他機關以約計面積出租之土地,承租人有二人以上,且無各人
承租範圍圖時,如全體承租人使用國有土地之情形均符合本條規定
者,得依承租人協議之使用範圍辦理讓售。惟如有涉及主體建物移
轉情形,應注意是否符合注意事項第五點有關直接使用人之規定。
(七)地上物使用部分(例如:檳榔、菜園、果園、香蕉、稻田、魚池等
),經就現場判斷有單獨使用範圍,非屬申購人併同主體建物居住
使用範圍者,不適用本條規定。
(八)申購之國有土地地上物為簡易棚架、果樹、水泥空地等,應依注意
事項第四點認定是否屬居住使用場所或附屬設施,其使用範圍未與
申購人主體建物使用之土地(國有或私有)毗鄰,且非因分割而產
生跳地號情形,難以認定併同使用者,不予讓售。
(九)對於併同主體建物居住使用場所或附屬設施是否於三十五年十二月
三十一日以前使用國有土地至今之認定,倘依現場使用情形判斷及
相關書面資料查證結果無反證者,得經申購人切結後,依本條規定
辦理讓售。
(十)申購國有房地者,其讓售之國有土地範圍以地上建物、居住使用場
所或附屬設施實際使用之範圍為限。倘申購人主張地上部分獨立建
物屬其所有,且查無產帳者,應分別依規定處理。
(十一)依本條讓售者,不以有租賃關係為限,不論申購範圍是否與原承
租範圍相符,如部分因有反證資料顯示其使用情形不符本條規定
者,該部分不得依本條辦理讓售;惟該部分如符合本法其他得讓
售規定者,得不分割併案辦理讓售,並依「國有財產計價方式」
規定計估售價。
(十二)同一使用範圍,地上建物有數個門牌,僅部分門牌提得出三十五
年十二月三十一日以前使用國有土地之證明時,對於未能提出證
明之建物,應就事實認定其座落之基地是否自始併同主體建物使
用,如有反證資料顯示部分建物不符規定者,其使用之基地不得
依本條辦理讓售。
(十三)申購人之建物跨占毗鄰未申購之國有土地時,執行機關得考量國
有土地之使用效益等因素,自行衡酌是否通知申購人一併申購。
二、讓售範圍之分割、分管:
(一)使用範圍逾五百平方公尺者,雖得同意先申購五百平方公尺以內部
分,惟應與申購人協調讓售位置,盡量避免土地分割後形成畸零或
不便管理、使用情形。另為免再次分割增加作業,分割前請申購人
切結,倘分割結果超出五百平方公尺時,就超出部分願按「國有財
產計價方式」計估之售價承購。
(二)申購人主張分管使用之範圍,除主體建物因天然災害或其他不可抗
力因素倒毀外,應包括主體建物,不得單就居住使用場所或附屬設
施主張分管使用,至分管之主體建物用途不予探究。
(三)建物使用性質成一整體不可分者(例如工廠、寺廟、教堂、學校、
旅館等),不得主張分管使用。但其使用情形在八十九年一月十四
日以前已終止者,得依事實狀況審認得否分管使用。
(四)申購之國有土地應申購人需要而辦理分割者,相關分割費用由申購
人負擔。
(五)符合本條得讓售之國有土地屬耕地或林地,涉及須辦理分割、地目
變更或更正編定者,內政部同意由執行機關出具公函並檢附申購人
之建物使用該等土地之時間證明作為實施建管前建造之建物證明文
件,惟實際合法房屋範圍之認定,仍應由地政機關本於權責依規定
辦理。
三、讓售對象及分戶之認定:
(一)關於「八十九年一月十四日前已使用,至讓售時仍繼續使用」之認
定:
1.國有土地:係指八十九年一月十四日前已取得主體建物所有權或
實際分戶使用;至讓售時原主體建物所有人仍持有該建物所有權
,或實際分戶使用人已取得建物所有權者。
2.國有房地:係指八十九年一月十四日前已設籍於該房屋居住使用
,至讓售時仍繼續設籍居住使用。
為避免不必要爭議,於核發產權移轉證明書前,應請申請人於原切
結書上加註「申購人至繳款時仍為申購標的之直接使用人,如有不
實願負法律責任,任由貴處(分處)撤銷買賣關係,已繳價款不予
退還。」並簽註日期及認章。另考量部分執行機關係以掛號郵件寄
送產權移轉證明書,為免民眾往返奔波,上述切結事項得權宜於領
取繳款書時,一併於原切結書上加註。
(二)依租約約定未辦妥繼承手續前不得申購者,倘申購人已取得地上建
物登記產權者,得依本條審辦。
(三)原建物所有人於八十九年一月十四日前死亡,繼承人於八十九年一
月十四日以後始辦理繼承手續者,有關該建物移轉時間之界定,依
土地登記規則第三十三條第二項第七款規定,權利變更之日為法律
事實發生之日,因此仍以繼承原因發生日(即被繼承人死亡日)為
認定基準。
(四)依本條申購國私共有土地之國有持分者,於未辦妥共有物分割前,
以不讓售為原則。但該國有持分全部符合讓售規定(即國有持分全
部符合本條;或部分符合本條,部分符合其他法令得一併讓售予申
購人)且屬下列情形之一者,國有持分得不分割,逕依法辦理讓售
:
1.國有持分未出租者,申購人為共有人(因涉土地法第三十四條之
一之共有人優先承購權規定)。
2.國有持分已出租者,申購人為承租人(因涉土地法第一百零四條
之承租人優先承購權規定)。
(五)國有土地承租人辦理過戶換約後,再將地上建物回復至其名下,並
申請回復原租約及依本條承購國有土地案件,有關租約及購案之處
理方式如下,並請於產籍加註列管:
1.租約部分:
按「國有非公用不動產出租管理辦法」第十八條第二款規定,依
本法第四十二條第一項第二款規定逕予出租之對象,如地上有非
國有建築改良物時,為該改良物所有人。國有土地原承租人因其
私有建物贈與或買賣等原因辦理過戶換約後,再與現承租人撤銷
或解除該贈與、買賣契約,顯示現承租人已非建物所有人,不符
上述出租對象之規定,故現有租約應先終止,不得逕以更正租約
方式恢復原承租人名義,應由原承租人重新檢證申租。
2.申購部分:
依本法施行細則第五十五條之三第二項第一款規定,依本條申購
國有土地者,須為主體建物所有人或實際分戶使用人,且須於八
十九年一月十四日前至讓售期間繼續使用國有土地。該等要件須
同時具備,缺一不可。主體建物所有人於八十九年一月十四日以
後,因買賣、贈與等法律行為將建物所有權移轉第三人,嗣撤銷
或解除該法律行為,回復所有權者,經檢具警察機關、移轉私有
建物所有權與第三人至回復其所有期間該建物所在地任職之村里
長、或其他政府機關出具之證明文件,證明其於移轉該私有建物
與第三人至回復所有權期間,有繼續使用之事實,得依本條規定
辦理讓售。
(六)申購人非原承租人時,除依規定辦理過戶換約後,再辦理讓售外,
亦得依下列方式處理:
1.先受理申購案,經核符本條規定者,得不辦理過戶換約即辦理讓
售,並分別依規定追收應繳之租金或使用補償金。繳價承購後,
原租約應辦理租案終止。
2.如不符讓售規定或未繳價承購者,通知申購人及原承租人依規定
辦理過戶換約。因申購案受理後至通知過戶換約期限末日期間不
可歸責於當事人,於計算逾期違約金時免予計入。
(七)配偶為民法第一千一百三十八條所定法定繼承人之一,其符合實際
分戶使用規定者,當可依本條申請讓售。
(八)八十九年一月十四日(不含)以後取得主體建物所有權者,除符合
注意事項第五點第二項(實際分戶使用人)或第三項(實際分戶使
用人之繼承人)規定者外,不得為讓售對象。(其獲准讓售土地之
計價,應依注意事項第十一點規定辦理。)
(九)主體建物所有人於八十九年一月十四日以後將建物所有權全部移轉
予實際分戶使用人者(即單戶移轉單戶),得適用分戶規定。
(十)實際分戶使用人於八十九年一月十四日以後以拍賣方式取得主體建
物所有權者,得適用分戶規定。
四、證明文件之認定:
(一)原屬日人所有之國有房地,日人設籍使用係屬自有房地之使用,故
不得以日據時期日人設籍資料作為三十五年十二月三十一日以前使
用國有房地之證明文件。
(二)依本條申購國有土地案件,其地上建物原屬公有者,應以三十五年
十二月三十一日以前於該建物設立戶籍之資料作為時間證明文件。
(三)三十五年十二月三十一日以前起課之房屋稅籍證明書,僅作為使用
國有土地之時間證明文件。至於該證明書所載房屋構造別、課稅面
積等,因原建物於民國三十五年以前建築迄今,大多經過重建、改
建,房屋構造及面積常有異動,且依本條讓售國有土地範圍,除主
體建物座落之基地外,尚包括其他附屬設施及居住使用場所使用部
分,故該等課稅資料不作為本條審認讓售範圍之依據。
(四)建築使用日期,得以稅捐單位出具之房屋稅籍證明書發證當年減折
舊年數認定之。
(五)申購人所附三十五年十二月三十一日以前使用國有土地之證明文件
,如依相關資料(例如:法院判決書、地方政府公告之都市計畫現
況圖等)查有反證者,不予採認。
(六)法院核發之謄本視為公文書之一,申購人檢附之時間證明文件如為
法院出具之證明(例如:經地方法院書記官認證之法人登記資料)
,可以採認。
(七)「三十五年初次設籍登記申請書」未載門牌,惟其所載之設籍成員
與所附「三十六年以後之總歸戶舊戶籍登記簿謄本」記載相同,二
項資料所載內容有得勾稽之處者,得一併作為證明文件。
(八)日據時期戶籍謄本所載土地番號與申購之地號相符,如土地面積相
當且地上為獨棟建物者,該謄本得作為三十五年十二月三十一日以
前已使用國有土地之證明文件,並由申購人切結日據時期即已建築
使用後依規定辦理讓售。但地上如有多棟建物,應再就所在位置之
正確性加以審酌。
(九)經相關機關證明於三十五年十二月三十一日以前即已存在之寺廟或
教堂,倘就其當時是否存在於國有土地上有疑義,可洽該機關查明
,或比照贈與寺廟教堂案件,輔以當地耆老出具之書面證明,經當
地鄉(鎮、市、區)公所及村(里)長辦公室公告三十日無人異議
或異議不能成立後,再由申購人自行切結之方式據以認定。
(十)鄉鎮公所等機關出具之時間證明文件,如非基於該機關職掌提供證
明,而僅轉述第三人(例如當地里長、耆老等)之證明者,不予採
認。
(十一)申購人(不符實際分戶使用規定)檢具八十九年一月十四日以前
所立之買賣契約書、切結書等,主張其為主體建物所有人者,除
該等文件經法院、當地鄉鎮公所等於八十九年一月十四日以前依
法公證、認證或監證者外,不予採認。
五、計價:
(一)核准讓售之土地有二筆以上時,對申購人最有利之計價原則:經逐
筆按市價查估結果,不論各筆單價是否相同,皆採總價計算結果最
低者。
(二)依平均地權實施沿革,原則上,都市土地自民國五十三年起有公告
土地現值,非都市土地則自民國六十六年起有公告土地現值,故土
地登記謄本所載原規定地價或前次移轉現值之時間,與該地區第一
次公告土地現值之時間相符者,得逕以該價格作為第一次公告土地
現值,免再洽查。
(三)狹長之國有土地,於實施平均地權時屬未登記土地,分屬數個地價
區段,其第一次公告土地現值之認定,請就申購人使用範圍所在位
置,參照本法施行細則第五十五條之三第四項規定意旨(未登記土
地,得以該土地所屬地價區段之區段地價為準,未劃屬地價區段者
,以毗鄰地價區段之平均區段地價為其公告土地現值。)辦理。
(四)「未登記土地」第一次公告土地現值之認定:
1.未登記土地或未劃屬地價區段者,地政機關未依本條規定查復第
一次公告土地現值時,得以地上建物實際座落毗鄰共同使用範圍
內私有土地實施平均地權後,第一次公告土地現值之平均值為準
。
2.前項情形,倘毗鄰共同使用範圍內無私有土地或未有合於規定之
第一次公告土地現值者,請依本法施行細則第五十五條之三第四
項規定意旨,洽當地地政機關提供毗鄰有地價區段之區段地價作
參考。
3.未登記土地,地政機關因地價區段圖毀損無法提供其所屬區段地
價或毗鄰地價區段者,其第一次公告土地現值參照本法施行細則
第五十五條之三第四項規定意旨,以毗鄰地號第一次公告土地現
值之平均值作為該土地第一次公告土地現值。
(五)地政機關以公文書檢還「第一次公告土地現值查復表」並加蓋騎縫
章者,該查復表內查復單位戳章及承辦人員處得免予認章。
(六)已依其他規定繳價承購國有土地者,不得重新改依本條規定計價。
(七)依本條讓售案件,其應繳價款不得分期付款。
六、其他:
(一)出租之國有土地,主體建物已不存在,現為空地,倘經現場勘查非
屬併同主體建物居住使用場所或附屬設施使用範圍,且無使用事實
時,不予讓售。
(二)出租之國有土地,依租案資料記載,曾有限期請承租人恢復建築情
事,倘其租約仍存續,且承租人已恢復建築者,其使用土地視為未
中斷。惟該土地如原屬空地出租者,不適用本條規定。
(三)受理申購案後,現場勘查有主體建物存在,嗣後該建物因自然老朽
或其他不可抗力因素而倒毀者,倘經提出相關證明文件,仍得依本
條規定辦理讓售。
(四)現有建物門牌與三十五年十二月三十一日前興建之建物門牌不同時
,倘經相關機關證明係舊有建物拆除原地重建者,得依本條規定辦
理。
(五)私有建物原使用國有土地符合本條規定者,在其使用範圍辦理改建
仍有本條之適用,以改建後之建物所有人(或實際分戶使用人)及
其使用範圍辦理讓售。惟倘其改建係在八十九年一月十四日以後,
而改建後主體建物所有人非為原所有人且不符實際分戶使用規定者
,其使用範圍不適用本條規定。
(六)國有土地上已有建物登記,但現有建物非登記之建物時,倘經確認
該登記之建物已不存在,得逕依土地登記規則第三十一條規定代位
辦理建物消滅登記後,再依本條審辦。
(七)國有房地於三十五年十二月三十一日以前即已設立戶籍供居住使用
(應附戶籍謄本為證),嗣國有房屋經拆除改建,而目前地上私有
房屋仍延續使用國有土地者,依下列規定處理:
1.倘申購人係八十九年一月十四日前已使用,至讓售時仍繼續使用
之主體建物所有人(不含實際分戶使用人,因此類案件原屬國有
房地,並不適用分戶規定)時,得依本條規定讓售國有土地。
2.原國有房屋既經拆除,由申購人補繳產價後辦理消滅登記。
(八)得依本條讓售者,為私有建物使用之國有土地或經設籍使用之國有
房地,至於地方政府所有之公有建物使用國有土地者,並不適用本
條規定,惟倘該建物於八十九年一月十四日以前已移轉為私有,且
延續使用國有土地者,除有注意事項第三點各款情形外,國有土地
得依本條規定讓售予八十九年一月十四日前已使用,至讓售時仍繼
續使用之建物所有人(不含實際分戶使用人,因該建物原屬公有,
依本條讓售時,宜比照國有房地處理方式,不適用分戶規定),申
購人並應檢附該建物三十五年十二月三十一日以前供設籍之戶籍謄
本作為時間證明文件。
(九)私有建物曾因被徵收或經公權力、強制執行拆除等,阻斷其使用國
有土地之事實者,不適用本條規定。
(十)國有土地經訴請排除侵害(含已起訴、起訴後法院判決確定、聲請
法院強制執行中),或經訴訟和解等,倘其占用情形符合本條規定
者,得於占用人繳清使用補償金及負擔訴訟費用、執行費用後,依
法辦理讓售,該訴訟或強制執行則予以撤回。
(十一)國有土地地上建物前經原管機關訴請拆屋還地勝訴,惟原管機關
未執行拆除,嗣該土地經核定現狀移交本局接管,依法處理,倘
其使用情形符合本條規定者,得依法辦理讓售。
(十二)原承租範圍遭他人占用,嗣排除占用收回使用者,其使用視為未
中斷,得依本條規定審辦。(因民法第七百七十一條規定,占有
人之占有為他人侵奪者,其所有權之取得時效中斷,但依同法第
九百四十九條或第九百六十二條規定回復其占有者,不在此限。
)
(十三)注意事項第四點第二項所列居住使用場所或附屬設施使用項目,
如經申購人檢具注意事項第八點第(四)款之證明文件,證明於
三十五年十二月三十一日以前即於國有土地上建築使用者,得依
個案實際情形認定為主體建物。
(十四)依本條讓售案件,要件之一須於三十五年十二月三十一日以前有
使用事實,倘經勘查及審查結果符合讓售規定者,考量執行機關
人力負荷及處理時效,勘查表有效期限不受六個月之限制。
(十五)現場勘查結果,與卷存國有非公用土地清查表記載使用情形不一
致時,除有其他反證資料外,應以勘查時之現場使用狀況為準。
(十六)依本條申購案件,於通知繳款前,經申請變更申購人名義者(例
如:原由主體建物所有人申購,改由實際分戶使用人申購),在
申購標的及相關申購條件均相同之情形下,得予同意,並以原收
件案號續辦。
(十七)各級政府機關通知保留國有土地者,應就需用主體、標的及興辦
計畫等審酌確有保留公用必要後,再予同意。
(十八)得依本條讓售之國有土地,經主管機關通知配合都市計畫變更暫
緩處分時,請先查明該機關實際意涵後依法處理。
(十九)申購之土地屬交通、水利用地時,應檢附土地勘查表函請地方政
府認定應否留供公共使用並於一個月內查復,函內應載明如其逾
期未函復或未明確表示意見者,視同無須保留供公用使用。
(二十)申購人均符合本條規定者,得逕依其協議之申購持分辦理讓售。
如有部分申購人不符本條規定者,其協議之申購持分應符合下列
原則:
1.各申購人申購之持分面積應與其實際使用面積相當。
2.建物座落之基地,以申購人之建物持分計算,至於其他居住使
用場所或附屬設施使用範圍,得逕依其協議之持分為基準。
(二一)申購之國有土地屬「特定目的事業用地」者,如係他機關變更非
公用財產移交本局接管者,基於業經原管機關檢討無須公用,得
逕依本條審辦。惟如自始由本局經管者,應調閱產籍資料,查明
有無同意提供他機關使用或因應其他事業計畫使用之情形。
(二二)申購之國有土地屬山坡地保育區林業用地者,目前政策上雖不予
放領,惟基於本條有特殊立法背景,其使用情形符合本條規定者
,得辦理讓售。
(二三)申購之國有土地屬保安林或林班地者,應俟解除保安林或林班地
,變更為非公用財產移交本局後再依規定處理。
(二四)本條得讓售範圍雖未排除土石流危險區內之國有土地,惟基於該
地區有潛在危險,執行機關應主動告知申購人,並俟申購人以書
面切結「知悉承購之土地位於土石流危險區,承購後自行依相關
管制規定使用,絕不向出售機關請求任何賠償。」後依規定辦理
讓售。
(二五)依本條讓售者,未排除列入區段徵收或土地重劃範圍內之國有土
地,其使用情形符合本條規定者,在主管機關公告禁止移轉前,
得依法辦理讓售,但應將相關情形告知申購人,並請其切結承諾
如因區段徵收或土地重劃結果影響其權益,或核發產權移轉證明
書後因公告禁止移轉而無法辦理過戶移轉者,不得向出售機關請
求任何賠償,並同意於無法過戶移轉時,由出售機關無息退還已
繳價款。
(二六)本條得讓售範圍,未排除無人承認繼承收歸國有之不動產,其使
用情形符合本條規定者,得依法辦理讓售。
(二七)國家公園範圍內之國有土地,除下列分區不同意讓售外,得逕依
本條規定核辦讓售(應請申請人檢附國家公園管理處核發有效期
限內之土地使用分區證明書據以審核)並副知各該管理處,免逐
案徵詢其意見:
1.各國家公園生態保護區、特別景觀區、遊憩區、史蹟保存區。
2.陽明山國家公園一般管制區之綠帶、耕地、林地等農業用地。
(所稱耕地、農業用地,依農業發展條例及國家公園區域內農
業用地認定作業要點認定;林地則依森林法認定)
(二八)依本條申購案件與其他申租、申購案牴觸時,基於本條之立法背
景特殊,故除其他申租、申購案已通知繳款外(因要約已成立,
須受該要約拘束),宜優先處理本條申購案,俟審核有不符規定
註銷情形,再續處其他申租、申購案。
(二九)依本條讓售之不動產,除有下列原因者外,須於八十九年一月十
四日前至讓售時為國有:
1.原屬未登錄地,於八十九年一月十四日以後始第一次登記為國
有。
2.原屬無主土地,於八十九年一月十四日以後始依土地法第五十
七條規定登記為國有。
3.原屬臺鹽製鹽總廠或臺灣省菸酒公賣局等經管之國有財產,嗣
因該等機構改制公司,政府將該等國有財產作價移轉為公司所
有後,復因公司辦理減資,而於八十九年一月十四日以後重新
登記為國有。