一、為加強開發利用國有非公用土地，辦理設定地上權作業，特訂定本要
點。
二、本要點所稱主辦機關為財政部國有財產署；執行機關為財政部國有財
產署所屬分署。
三、國有非公用土地設定地上權，得依下列方式辦理：
（一）執行機關公開招標。
（二）目的事業主管機關併同業務招商公開招標。
（三）中央目的事業主管機關考量施政需要、業務推動以及公共利益
，認定有提供必要者，由主辦機關報經財政部核定後，專案辦
理。
四、設定地上權之存續期間、權利金底價、地租等條件，應提送國有非公
用土地設定地上權審議小組（以下簡稱審議小組）評定。但目的事業
主管機關併同業務招商公開招標者，由其依個案情形及事業特性訂定
，免提送審議小組評定。
前項審議小組，由主辦機關邀集相關機關代表、學者及專家組成；其
審議作業方式，由主辦機關定之。
五、設定地上權之存續期間、權利金底價及地租，由審議小組依下列規定
評定：
（一）存續期間：最長七十年。
（二）權利金底價：以土地市價之三成至七成計算。
（三）地租：以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算。
前項第二款所稱土地市價，依國有財產計價方式規定辦理查估。
六、執行機關公開招標設定地上權，依下列程序辦理：
（一）選列招標設定地上權標的。
（二）徵詢推動相關產業之中央目的事業主管機關有無結合產業發展
需求。
（三）選定招標設定地上權標的。
（四）擬具招標設定地上權標的存續期間、權利金占市價成數及地租
年息率之建議條件，報經主辦機關提送審議小組評定招標條件。
（五）公告招標。
（六）簽訂地上權契約。
七、執行機關辦理招標設定地上權時，其公告期間不得少於一個月，並將
地上權契約、委託管理契約格式及投標須知提供投標人參考。
八、執行機關於完成開標後，應訂期通知得標人會同簽訂地上權契約及申
辦設定地上權登記。
九、執行機關辦理招標設定地上權，得標人如需以標得之地上權向金融機
構辦理抵押貸款繳納權利金者，應於得標之次日起五日內向執行機關
提出申請，並先行繳納三成之決標權利金後，簽訂地上權契約，其餘
權利金，不論是否取得金融機構核准貸款，均應於得標之次日起五十
日內繳清。
前項抵押貸款應依第十八點各款規定辦理抵押權設定。
十、目的事業主管機關併同業務招商公開招標設定地上權者，其投標資格
、競標方式、存續期間、權利金底價、地租計收基準及地上權契約格
式等招標條件，由目的事業主管機關訂定。
目的事業主管機關完成開標後，通知執行機關與得標人簽訂地上權契
約及申辦設定地上權登記。
十一、專案辦理設定地上權者，其設定地上權對象、存續期間、權利金、
地租計收基準及地上權契約格式，由中央目的事業主管機關訂定。
前項存續期間、權利金、地租計收基準，中央目的事業主管機關應
委託二家以上專業機構依第五點規定標準擬定建議書，送請主辦機
關提送審議小組評定後，併同地上權契約格式及設定地上權對象，
報請財政部核定。
財政部核定後，由執行機關與設定地上權對象簽訂地上權契約及申
辦設定地上權登記。
專案設定地上權對象，倘有向金融機構辦理抵押貸款繳納權利金之
必要者，應於執行機關通知簽訂契約之次日起五日內提出申請，並
準用第九點規定辦理。
十二、地上權契約應包括下列事項：
（一）雙方當事人。
（二）設定地上權之土地標示與面積。
（三）地上權存續期間。
（四）地上權權利金、地租之給付數額及給付方式。
（五）建物第一次登記及預告登記。
（六）土地使用限制。
（七）經價購取得毗鄰私有畸零地之處理方式。
（八）地上權人就設定地上權土地申請接受容積移入之處理方式。
（九）得減免地租之事由及減免方式。
（十）地上權與地上物之轉讓、信託及設定抵押權之限制。
（十一）得終止地上權之事由。
（十二）地上權消滅後地上物之處理。
（十三）其他。
十二之一、委託管理契約應包括下列事項：
（一）雙方當事人。
（二）委託管理事項。
（三）委託管理期間。
（四）受託人責任。
（五）履約保證金之計算、繳納、扣除及沒收。
（六）免責事由。
（七）終止契約事由。
（八）履約保證金之退還。
（九）其他。
十三、辦理國有非公用土地設定地上權，應限制地上權人不得將土地出租
或出借供他人建築使用。
地上權人將土地或地上物出租或出借他人作非建築使用，其使用存
續期間之末日，不得在地上權存續期限末日之後。
十四、設定地上權土地毗鄰之私有畸零地，經執行機關價購取得者，應納
入契約範圍，並變更標的，其地租及權利金依下列方式計收：
（一）地租：按價購取得土地當期申報地價及契約約定之年息率計
收。
（二）權利金：地上權人將該畸零地之建築容積納入總樓地板面積
者，按價購取得金額乘以設定地上權土地依第五點評定之市
價成數計收。未使用該畸零地建築容積者，免計收。
地上權人因辦理畸零地調處而無法取得建造執照申報開工，執行機
關得改按該土地依法應繳納之地價稅計收地租，最長以六個月為限。
十四之一、地上權人於地上權存續期間申請以設定地上權土地作為接受容
積移入基地，並依下列方式辦理者，執行機關得予同意：
（一）移入之容積應為無條件贈與為國有，地上權人不得請求
任何補償。
（二）辦理容積移轉所需規費及其他各項費用（含代金）均由
地上權人負擔。
（三）未能完全使用其獲准移入之容積者，地上權人不得申請
移轉至其他土地。
十五、地上權存續期間，按契約約定收取地租，其建築或使用方式，另有
獎勵優惠規定者，得依其規定計收租金。
十六、地上權存續期間，符合下列各款規定者，執行機關得同意地上權人
將地上權或地上權及地上物之全部讓與他人：
（一）辦理轉讓後之地上權或地上權及地上建物所有權之總登記人
數僅限一人。
（二）受讓人承諾繼受地上權契約之各項權利義務。
（三）受讓人承諾地上權消滅時，將地上物所有權無償移轉登記為
國有，並無條件遷離。
財政部核定專案辦理設定地上權者，執行機關為前項同意，應先徵
得中央目的事業主管機關之同意。
十六之一、依第三點第一款規定辦理設定地上權，其地上權人興建之地上物
為區分所有建物，且符合下列規定者，執行機關得同意地上權人
將地上物之一部連同應有之地上權持分讓與他人：
（一）地上權原得標人或依前點規定辦理全部讓與之受讓人，與
執行機關簽訂無償委託管理契約，負責地上權存續期間受
讓之各地上權人應繳納地租之收繳、欠租催繳等相關管理
事宜，並繳交履約保證金。
（二）受讓人承諾繼受地上權契約之各項權利義務。
（三）受讓人承諾地上權消滅時，將地上物所有權無償移轉登記
為國有，並無條件遷離。
前項第一款履約保證金金額按委託管理契約簽訂當期全部地上權
年地租總額五倍計算。委託管理契約受託人未依約履行地上權地
租收繳等相關管理事宜者，執行機關得逕由履約保證金中抵扣足
額地租。
委託管理契約之履約保證金依前項抵扣後，受託人應依執行機關
通知期限內補足差額，屆期未補足差額達履約保證金五分之二者
，執行機關得終止委託管理契約，請求終止時相當當期全部地上
權年地租總額五倍之違約金，並得由剩餘之履約保證金抵扣。
十七、地上權人於地上權存續期間申請辦理地上權、地上物信託時，符合下
列各款規定者，執行機關得予同意：
（一）信託之受託人（即地上權之受讓人）為兼營信託業務之銀行。
但於地上建物興建階段得為建築經理公司或得從事信託業務之
金融機構。
（二）以地上權人為信託之委託人及受益人。
（三）受託人承諾於信託期間繼受原地上權契約之各項權利義務，並
願一併受讓地上權及地上物之全部。
（四）地上權應連同地上建物辦理信託；無地上建物或地上建物未經
登記，於地上權人承諾於地上建物完成建築辦竣第一次登記之
次日起三個月內辦理信託登記後，得僅就地上權辦理信託。
依前項規定辦理信託者，應將地上權契約列為信託契約之一部分。
十八、地上權存續期間，執行機關得依下列規定同意地上權人將地上權、地
上建物辦理抵押權設定：
（一）抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作
社或保險公司為限。
（二）地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定；無地上建物
或地上建物未經登記，於地上權人承諾於地上建物完成建辦竣
第一次登記之次日起三個月內辦理抵押權設定登記，並就原設
定部分辦理抵押權內容變更登記後，得僅就地上權設定抵押權
。
（三）抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期，不得
在地上權存續期限末日之後。
（四）抵押權人應承諾，於地上權屆期消滅後，不論債權是否已獲清
償均拋棄其於建物之抵押權。
十九、地上權存續期間，有下列情形之一者，執行機關得終止契約：
（一）得標人以抵押貸款方式繳納權利金時，未於得標之次日起五十
日內繳清權利金。
（二）地上權人或經其同意為使用之第三人未依約定用途、都市計畫
或區域計畫及其他法令規定使用土地。
（三）地上權人將土地出租或出借供他人建築使用。
（四）地上權人未經執行機關同意擅將地上權或地上物之一部或全部
讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。
（五）地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
（六）地上權人未於原得標人簽訂契約之日起二年內取得建造執照並
開工。但契約另有約定者，不在此限。
（七）其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
二十、地上權消滅後，執行機關應通知地上權人於地上權期限屆滿或終止契
約之次日起一個月內將地上物所有權無償移轉為國有，並無條件遷離
。
依前點第七款規定終止地上權契約，如屬不可歸責於地上權人之事由
，由執行機關依下列方式計算地上權、興建中地上物（指尚未取得使
用執照並辦竣建物所有權第一次登記之地上物或構造物）、地上建物
之剩餘價值補償地上權人：
（一）地上權：依契約約定之權利金乘以地上權剩餘月數占地上權總
月數之比例。
（二）興建中地上物：由執行機關委託鑑價機構鑑估金額。
（三）地上建物：逐棟（戶）按其重建價格減除折舊後之餘額。但已
超過耐用年限者，得依照稅捐稽徵機關提供之當期現值計算。
地上權因政府機關辦理區段徵收、市地重劃或撥用而消滅者，
其地上權及地上物之處理及補償，其他法令另有規定者，從其
規定。
地上權人於第一項規定期限內辦理完成者，不計收使用補償金，屆期
未辦理者，執行機關應自地上權消滅之次日起至地上物處理完成止，
按土地當期申報地價年息百分之十計收使用補償金。
二十一、本要點規定執行機關公開招標設定地上權之投標須知、地上權契約
及委託管理契約格式，由主辦機關定之。