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法規內容

法規名稱: 國有財產估價作業程序
公發布日: 民國 86 年 06 月 28 日
修正日期: 民國 107 年 03 月 20 日
發文字號: 台財產署估字第10795000210號
法規體系: 財政部國有財產署
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一、財政部國有財產署(以下簡稱本署)為辦理國有財產價格之查估評定
或計算,依國有財產法施行細則 第七十四條規定,訂定本作業程序。

二、國有財產價格之查估評定或計算作業,由本署及本署所屬各分署
(以下簡稱各分署)依本作業程序執行之。
各分署所屬辦事處執行本作業程序相關作業,應依各分署分層負
責明細表相關規定辦理。

三、依本作業程序查估評定或計算價格之國有財產,其範圍包括不動
(含土地、建築改良物、農作改良物、林產物及天然資源)、動
產及權利。

依國有非公用不動產交換辦法第二條第七款規定與其他公有土地
辦理交換按財政部核定交換日之當期公告土地現值計價,或依法
律規定標準計價者,免經本作業程序所定查估、審核、評定程序。

四、國有財產價格之查估評定,依下列程序辦理:
()查估:各分署應自行或委託查估。
()審核:經查估之價格,應由各分署彙整估價案件,提交該分
    署國有財產估價小組
(以下簡稱估價小組)審核。
()評定:估價小組審核通過價格或他機關()查估之國有財產
    價格經行政院或財政部交付複估者,應由本署提交國有財產
    估價委員會
(以下簡稱估價委員會)評定。

五、為求審慎處理估價案件,各分署以任務編組方式,成立國有財產
估價內審小組
(以下簡稱內審小組),於估價案件提交估價小組審
核前,檢視估價人員或受託估價者所提估價案件。

前項內審小組成員,由各分署首長指定之。

六、國有財產價格,由各分署自行查估者,依下列步驟辦理:
()確定估價之基本事項。
()申請及蒐集資料。
()勘查現場、確認勘估標的狀態。
()調查交易或收益實例。
()整理比較分析資料。
()運用估價方法推算勘估標的之價格。
()製作估價調查表。

七、國有財產價格,必要時得委託政府機關、適當機構或法定專業人
    士查估。

八、國有財產價格,各分署委託查估者,應依政府採購法等相關規定
辦理,酬金支給按個案情形衡酌。

前項委託應簽訂書面契約,內容包括估價標的、估價作業依據、
估價條件、估價方法、工作期間、服務費用、估價報告書
(含應
檢附之必要圖表圖說資料
) 份數、委託估價服務費付款方式、受
託人之契約責任、逾期罰責等,各分署並得視個案情形特別約定
其他事項。

第二項交付之估價報告書,應依國有財產計價方式、本作業程序
及相關規定製作。各分署應先由內審小組檢視,提交估價小組審
核通過,並依估價小組審查意見修正完竣後,再送本署提交估價
委員會評定。

九、各分署應彙整檢具自行及委託查估案件之估價調查表,屬委託查
估案件併附估價報告書,提交該分署估價小組審核通過後,報由
本署提交估價委員會評定。

估價小組審核通過報由本署提交估價委員會評定案件,其中國有
土地、房地或建築改良物之出售案件,讓售案件每件價格在新臺
(下同)七百五十萬元()以下,及標售案件每件價格在一千五
百萬元
()以下者,各分署應製作估價清冊,其餘案件應逐案製
作估價調查表。

前項估價清冊案件,遇有同街廓或鄰近土地係屬製作估價調查表
案件者,應改為製作估價調查表。

各分署提交該分署估價小組審核之估價案件,申請人要求陳述意
見者,得通知列席該會議陳述意見後離席。

十、本署對於各分署提報估價案件或他機關()查估之國有財產價格
經行政院或財政部交付複估案件,依下列步驟辦理:

()召開估價委員會議評定。
()估價委員會議評定之估價案件,應作成紀錄,並由本署將會
    議紀錄函送各分署或有關機關據以辦理後續作業。

 

十一、估價委員會議評定通過案件,各分署應製作計價表,連同原案
  移交業務主辦單位。

  前項評定通過案件有修正意見者,應由各分署修正估價調查表
  或請受託估價者修正估價報告書。

十二、估價委員會議評定保留案件,各分署應予列管並循序重新辦理
  查估。

  前項保留案件,應於各分署內審小組管控辦理進度,屬特定申
  請人申請案件,應自評定保留之日起算召開四次
()估價小組
  會議期限內,循序重新提交審核,審核通過者,提交最近一次
  估價委員會議評定。如有困難,應備具理由於期限內提請估價
  小組同意展延,展延期限自同意之日起算不得超過四次
()
  價小組會議期限,並以一次為限。

  前二項列管案件,有下列情形之一者,得解除列管:
  ()循序重新辦理查估提交估價小組審核。經估價小組重新審
      核保留或估價委員會重新評定保留者,應另案列管。

  ()變更其他處理方式。
  ()申請人或業務主辦單位撤案。
  各分署提交估價小組審核及估價委員會評定,估價調查表應載
  明評定未通過之原查估價格及內容、估價委員會時間、未通過
  原因、待查事項,併附原提表、圖及基本資料;
委託查估案件
  並應製作委員意見回應對照表。

十三、國有土地價格之查估,其方式如下:
  ()應逐筆查估,赴現場勘察土地位置、使用現況、坵形、土
      地使用管制、土地改良利用、地理環境、公共設施等情形
      ,並視勘估標的依第十四點至第十九點應併考量事項辦理。

  ()估價方法以比較標的(可比較之買賣實例,下同)價格為基
      礎,調查影響價格之情況、價格日期、區域、個別等各項
      因素,經比較、分析及調整等推算勘估標的價格,並以採
      用二件
()以上比較標的為原則,但蒐集比較標的有困難
      ,於估價調查表敘明者,不在此限。

  ()應蒐集位於勘估標的同一供需圈內之近鄰地區或類似地區
      近期比較標的。

  ()各分署得視勘估標的特性,參採其他方法。運用二種估價
      方法分析互核者,採用較高者。

  ()國有土地價格,應參考查估當時之市場價值辦理查估,不
      受當期公告土地現值限制。

  ()循序重新辦理查估案件,應併附前次提交估價委員會評定
      案件資料。

十四、國有土地屬與鄰接土地合併使用者,應以合併範圍之土地整體
使用效益,查估國有土地價格。

十五、國有土地位於都市更新事業範圍內者,其價格之查估,應併考
  量事項如下:

  ()都市更新事業概要核准後,或免擬具都市更新事業概要者
      於獲知實施者擬訂都市更新事業計畫
(以下簡稱事業計畫)
     
報核後,以實施都市更新事業範圍,整體合併後土地利用
      效益查估,並加計扣除共同負擔比例後之都市更新建築容
      積獎勵。

  ()前款都市更新建築容積獎勵,依主管機關核定事業計畫內
      容計算。但事業計畫於查估價格調查日期
(以下簡稱估價
      期日
尚未核定者,參酌估價期日事業計畫已審核()
      報核內容計算。

  ()第一款都市更新共同負擔比例,依主管機關核定都市更新
      權利變換計畫
(以下簡稱權變計畫)內容計算。但權變計畫
      於估價期日尚未核定者,參酌權變計畫已審核
()或報核
      內容計算;無權變計畫者,以前款事業計畫內容計算。

 ()前款共同負擔比例超過百分之五十者,以百分之五十計算。
 ()免擬具都市更新事業概要案件,各分署獲知實施者舉辦事業
     計畫公聽會者,於估價委員會議前,應確認有無第一款報核
     情形。

十六、國有土地之使用現況或方式與都市計畫使用分區或非都市土地
之土地使用編定之容許使用不符者,應依國有土地最佳使用型
態或性質辦理查估,再視其土地使用分區、使用管制等因素進
行調整。

十七、被占用之國有土地,於查估土地市場價值後,得分析該占用影
響價格因素及程度,調整修正。

十八、都市計畫使用分區證明書載有依回饋要點及處理原則辦理,得
允許變更為使用強度較高使用分區之國有土地,應以變更後之
效用予以查估,再就變更所需回饋金額或價值予以修正。

前項之回饋金額或價值,係指捐贈可建築用地、樓地板面積、
繳納代金或其他都市計畫規定之金額或價值。

非都市國有土地允許變更為使用強度較高使用分區或使用地類
別者,比照前二項規定辦理。

十九、取得開發許可範圍內國有土地,其價格之查估,應併考量事項
  如下:

  ()應以開發許可之土地使用管制之價值計估。
  ()運用之估價方法未減除開發成本者,其查估價格,得按國
      有土地占整體開發面積之比例,減除開發成本,其減除之
      標準如下:
      
1、取得主管機關核發土地改良費用證明或核定之開發計
          畫所列開發成本,作為減除之依據,其所減除之金額
          ,不得超過該國有土地計估價格之百分之三十。

      2、未取得主管機關核發土地改良費用證明或核定之開發
          計畫所列開發成本,以業者提供之開發成本經費作為
          減除之依據,其減除之金額不得超過該國有土地計估
          價格之百分之十五;業者未提供或核定之開發計畫未
          列開發成本者,則不予減除。 

  ()一次或分次取得開發許可,主管機關核發或業者提供該整
      體開發範圍內各次支出費用證明文件所列土地改良相關經
      費,均得依前款規定減除。

二十、國有土地估價結果之單價,尾數依下列規定計算之:
  ()每平方公尺單價在一百元以下者,計算至個位數,個位數
      以下四捨五入。

  ()每平方公尺單價逾一百元者,計算至十位數,十位數以下
      四捨五入。

 

二十一、國有建築改良物價格,應逐棟()查估,其方式如下:
    ()未超過耐用年限之國有建築改良物,以同樣建築改良物
        重建價格,減除經歷年數折舊後之餘額估計。其計算標
        準如下:

        1、建築改良物重建價格,為房屋之標準單價乘其面積
            。該標準單價,以各地方政府核定之地價調查用建
            築改良物標準單價表為準。

        2、建築改良物耐用年限及折舊率,以各地方政府核定
            之地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表
            為準。

        3、建築改良物累積折舊率,為建築改良物每年折舊率
            乘經歷年數。

        4、建築改良物累積折舊額,為建築改良物重建價格乘
            其累積折舊率。

        5、建築改良物面積,已辦理登記者,以登記之面積為
            準;其全部或部分未辦理登記者,以實際調查之面
            積為準。

    ()已超過耐用年限或查無起造日期之國有建築改良物,以
        函請建築改良物所在地稅捐稽徵機關提供之當年期現值
        計算;如無該當年期現值者,派員實地查估,以同樣建
        築改良物重建價格,減除耐用年數折舊後之餘額估計。

    ()國有建築改良物之估價,除依前二款規定辦理外,並得
    按建築改良物之實際構成、維修、整建情形及使用狀態
    等,酌以調整之。

    ()列入都市更新事業範圍內國有建築改良物之查估,得依
    照都市更新條例等相關規定,採核定之都市更新事業概
    要或實施者報核之事業計畫表明之房屋殘餘價值補償費
    及拆遷安置費用等合併計算其價格。

    ()國有建築改良物估價結果之總價尾數計算至百位數,百
    位數以下四捨五入。多棟國有建築改良物併同估價時,
    各棟建物先依本款前段規定取整後再加總。

二十二、國有基地及其地上國有建築改良物之價格,應一併查估。

二十三、國有區分所有建物及其基地價格之查估,其方式如下:
    ()區分所有建物及其基地之價格,應按各區分所有建物及
        其基地一併查估。該建物及基地總價減除依第二十一點
        查估建物價格後之價格,為基地價格。私有區分所有建
        物使用之國有基地,其價格之查估亦同。

    ()依前款規定查估之基地價格,低於當期公告土地現值時
        ,得將房地總價依建物所在地之稅捐稽徵機關提供之該
        建物當年期現值與公告土地現值總額之比例,分算建物
        價格與基地價格。但分算後之基地價格如高於當期公告
        土地現值時,以當期公告土地現值為基地價格,而房地
        總價減除該基地價格後之餘額為建物價格。

二十四、國有農作改良物之價格,參照當地地方政府規定之徵收補償
        標準查估。

二十五、國有林產物之價格,依照國有林林產物處分規則及相關規定
        查估。

二十六、天然資源之價格,依照有關法令查估。

二十七、國有動產價格之查估,其方式如下:
    ()一般國有動產:
        1、有購買原價者,以該原價扣除折舊後之餘額,按物
            價指數查估。其計算公式如下:

          (購買原價─折舊)×(出售月份政府公布躉售物價基本
          分類指數
/購買月份政府公布躉售物價基本分類指數)
         
=動產產價

        2、無購買原價者,其計算公式如下:
          出售當時動產時價-該時價×(使用年限/耐用年限)
          動產產價

    ()特殊物品按市價逐件查估。
    ()抵稅之動產,按稅捐稽徵機關核定抵繳金額計算。其經
        列標未能標脫者,得逕行按照原底價減一成計算,再行
        列標。其仍無法標脫者,得續減價列標。

    ()動產估價結果之總價尾數計算至百位數,百位數以下四
        捨五入。多筆以上動產併同估價時,各筆動產先依本款
        前段規定取整後再加總。

二十八、國有權利之價格,依照遺產及贈與稅法施行細則或有關法令
        規定查估。

二十九、國有財產價格經評定後,遇有市價急劇波動、法令變更等影
響計價之事由,或其評定逾六個月者,應循本作業程序重新
查估。

前項六個月之計算,其始期,以本署檢送估價委員會會議紀
錄之公函發文日次日起算。

各分署依評定價格辦理之各項業務,應於六個月期限屆滿前
發文通知申請人或公告招標。

三十、經評定之國有財產價格,申請人有異議者,應以書面提出,並
  以一次為限。

  申請人依前項規定提出異議時,各分署應作成報告案提交該分
  署估價小組審核。受理異議者,各分署應循估價程序重新辦理
  查估;不受理異議者,各分署應敘明理由函復申請人。

  各分署將異議案件提交該分署估價小組會議審核時,申請人要
  求陳述意見者,得通知申請人列席陳述意見後離席。

  前三項之申請人,係指國有財產申購、申租、申請交換等依國
  有財產計價方式及本作業程序查估評定國有財產價格案件之申
  請人。

三十一、依本作業程序辦理國有財產估價,作業上應使用之各種表冊
        ,由本署另定之。

三十二、本署及各分署從事估價人員,得施以估價專業講習或訓練,
        以提升估價人員知能。

三十三、代管無人承認繼承遺產之不動產、動產及權利標售底價或變
賣價格,得參照本作業程序規定辦理查估。